Mungkin sebagian dari Anda sudah pernah mendengar dan tidak merasa asing dengan istilah Koefisien Dasar Bangunan atau yang biasa disebut dengan KDB. Tetapi, sudah tahukah Anda apa sebenarnya KDB itu?
Koefisien Dasar Bangunan atau KDB merupakan angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan yang dapat dibangun dengan luas lahan yang tersedia. Apa maksudnya? Jadi, KDB adalah batas maksimal lahan yang diperbolehkan untuk dibangun dalam suatu tapak/site. KDB merupakan peraturan yang menentukan seberapa besar luas lantai dasar bangunan Anda yang boleh dibangun.
Apa saja yang terhitung sebagai KDB? KDB ditentukan sebagai bagian luas ruangan beratap yang memiliki dinding lebih dari 1,2 meter dan juga proyeksi bangunan. Proyeksi bangunan sendiri adalah ruang terbuka di lantai dasar yang berada di bawah bangunan dan atau unsur bangunan. Apabila luas proyeksi dinding yang memiliki tinggi tidak lebih dari 1,2 meter, KDB akan dihitung 50% dengan catatan tidak melebihi 10% dari nilai KDB yang telah ditetapkan. Jika luas proyeksi lebih dari 10%, maka KDB akan dihitung 100%. Peraturan tersebut juga berlaku untuk ramp sirkulasi kendaraan dan tangga terbuka.
Nilai KDB antara satu wilayah dengan wilayah lainnya tidak sama. Apa yang membuat nilai KDB di setiap wilayah berbeda-beda? Nilai KDB yang berbeda-beda disebabkan karena beberapa hal, antara lain adanya perbedaan peruntukan lahan dan juga lokasi daerahnya. Nilai KDB yang berada di daerah perkotaan pasti akan berbeda dengan nilai KDB di daerah pinggiran kota. Nilai KDB di kawasan industri pasti akan berbeda dengan nilai KDB di kawasan komersial. Kalau begitu, di mana kita bisa tahu besaran nilai KDB? Lalu, siapa yang menentukan perbedaan besaran nilai KDB tersebut? Biasanya nilai KDB dapat ditemukan dalam Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) di masing-masing wilayah. Nilainya ditentukan oleh pemerintah berdasarkan kebutuhan setiap daerah.
Salah Satu Contoh Tabel KDB untuk Daerah Jakarta Pusat yang termuat dalam Rencana Detil Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (Sumber: http://bappedajakarta.go.id/)
Tabel di atas adalah salah satu contoh rencana detil tata ruang yang berlaku untuk daerah Jakarta Pusat. Bukan hanya memuat tentang KDB saja, isi di dalamnya juga memuat tentang KLB, Ketinggian Bangunan, dan lain sebagainya. Coba perhatikan kolom yang memuat niai KDB dalam tabel di atas. Nilai KDB di setiap zona berbeda-beda. Bahkan di beberapa zona, tertulis bahwa nilai KDB adalah nol (0). Apa maksudnya? Artinya zona tersebut tidak diperbolehkan untuk dibangun oleh bangunan apapun karena masuk ke dalam zona taman atau area ruang terbuka hijau.
Lalu, bagaimana cara kita membaca dan menghitung jika nilai KDB tertulis bukan angka nol? Sebagai contoh, jika suatu daerah memiliki besaran nilai KDB 40%, itu artinya lahan di kawasan tersebut hanya diperbolehkan untuk memiliki luas lantai dasar sebesar 40% dari keseluruhan luas lahannya. Jika luas seluruh lahan 100 m2, maka luas lahan yang diperbolehkan untuk dibangun hanya sebesar 40 m2. Lahan yang tersisa selanjutnya hanya diperbolehkan untuk area terbuka atau ruang terbuka hijau.
Jika kita memiliki bangunan dan ingin mengetahui apakah bangunan tersebut sesuai atau tidak dengan nilai KDB yang berlaku, kita dapat mengeceknya dengan melakukan perhitungan nilai KDB. Dari perhitungan tersebut, kita bisa melihat apakah bangunan kita telah sesuai dengan besaran KDB yang telah ditetapkan oleh pemerintah atau tidak.
Cara Menghitung Besaran KDB (Sumber: Koleksi Pribadi)
Nah, bagaimana jika ternyata bangunan kita melebihi batas maksimal dari KDB yang diperbolehkan? Lalu, bagaimana dengan bangunan-bangunan di luar sana yang melebihi nilai KDB yang telah ditetapkan? Apabila hal tersebut terjadi, sama seperti halnya peraturan-peraturan bangunan lainnya, akan ada sanksi yang diberikan kepada pemilik bangunan. Sanksi dapat berupa surat peringatan, penarikan izin, denda, hingga terjadinya pembongkaran bangunan.
Skema Koefisien Dasar Bangunan dalam Suatu Lahan (Sumber: Koleksi Pribadi)
Adanya sanksi tersebut bukan tanpa alasan. Peraturan tentang Koefisien Dasar Bangunan atau KDB adalah sebuah cara untuk menciptakan ruang yang tertata dan terkendali sehingga ruang dalam kota tidak tumbuh secara liar. Selain itu, adanya peraturan KDB berfungsi untuk menjaga keseimbangan antara jumlah lahan terbangun dan jumlah ruang area terbuka hijau. Dengan demikian, diharapkan sistem dalam kota tetap terjaga dengan baik. Nah, dengan menaati peraturan tersebut, artinya kita telah menjaga diri dan lingkungan sehingga meminimalisir terjadinya bencana banjir yang disebabkan oleh kurangnya area resapan air.
Biasanya, jika Anda menggunakan jasa arsitek untuk mendesain bangunan Anda, mereka sudah pasti akan mempertimbangkan berbagai peraturan bangunan termasuk Koefisien Dasar Bangunan. Jadi, jangan lupa untuk mengecek berapa besaran nilai Koefisien Dasar Bangunan daerah Anda sebelum mulai membangun dan pastikan bahwa lahan yang Anda beli tersebut bukanlah lahan yang berada dalam zona area terbuka hijau (taman) karena Anda pasti tidak ingin jika sampai bangunan Anda yang telah jadi nantinya harus dibongkar karena ketidaksengajaan dan ketidaktahuan Anda akan peraturan Koefisien Dasar Bangunan
Sumber:
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002
- Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
- http://bappedajakarta.go.id/?page_id=1891
- Materi Dinas Penataan Kota Provinsi DKI Jakarta tentang Peraturan Tata Bangunan, Visi Perbaikan Kota vs Regulasi. [pdf]. (http://www.iai-jakarta.org/)
